Méthodologie
Comment on passe des données publiques à une estimation, et ce qu'on ne sait pas. Le registre complet des jeux de données, licences et paramètres est sur la page Sources et règles de calcul.
Sommaire
D'où viennent les données
Les chiffres sont calculés à partir des dumps publics d'Inside Airbnb (licence CC BY 4.0), mis à jour chaque trimestre : pour chaque annonce, le nombre d'avis, le prix affiché, le minimum de nuits et le calendrier des 365 prochains jours. Nous ne stockons ni nom d'hôte, ni photo, ni texte d'avis, et nous ne publions jamais d'annonce individuelle.
Annonces actives
Une annonce est considérée active si elle a reçu au moins un avis dans les 12 derniers mois, ou si son dernier avis date de moins d'un an et qu'elle est ouverte à la réservation. Les médianes sont calculées sur les annonces actives uniquement.
Occupation
Airbnb ne publie pas les réservations. On les reconstitue à partir des avis : environ un voyageur sur deux en laisse un, donc réservations ≈ avis × 2. Chaque réservation compte pour le minimum de nuits de l'annonce, borné entre 5,2 et 30 nuits. Occupation = nuits estimées / 365, plafonnée à 70 % (255 nuits), comme Inside Airbnb, dont nous retrouvons les estimations sur Paris.
Prix par nuit et revenu
Le prix par nuit est le prix de base affiché (hors frais de ménage et promotions). Quand il manque, on prend la moyenne des prix du calendrier. Revenu annuel = occupation × prix × 365. C'est donc un revenu brut, avant frais de plateforme, ménage, charges et impôts.
Estimation d'un bien
On sélectionne les annonces actives de même type et de même nombre de chambres (élargi à ±1 si moins de 8 comparables) dans le rayon choisi, et on renvoie la médiane et les quartiles de leurs métriques. Un quartier ou une estimation n'est publié qu'avec au moins 5 annonces.
Nuitées réservées et prix au m² (toute la France)
Pour les territoires sans données d'annonces, nous affichons deux séries publiques : les nuitées réellement réservées via Airbnb, Booking et Expedia, transmises par les plateformes à Eurostat et publiées par département (par an) et par région (par mois) ; et le prix médian au m² calculé à partir des ventes DVF (un seul logement par vente, 24 mois glissants, au moins 8 ventes par commune). Ce sont des données observées, pas des estimations : les règles exactes sont sur la page Sources.
Score de fiabilité
Chaque chiffre affiché porte un score : la probabilité que la vraie valeur soit proche du chiffre (par exemple à ± 15 % pour un prix par nuit). Il tient compte du nombre d'annonces ou de ventes, de leur dispersion, de la méthode (un prix de vente réel est plus sûr qu'une occupation reconstituée à partir des avis) et de l'âge des données. Sous 80 %, nous n'affichons rien : nous passons à une échelle plus large (quartier → ville, commune → intercommunalité → département), sinon nous affichons « — ».Les revenus réels que des hôtes nous confient (Vous avez un logement ?) servent à mesurer l'erreur réelle de nos estimations et à la corriger. Détail et paramètres sur la page Sources.
Limites
Un jour bloqué dans un calendrier peut être réservé ou simplement fermé par l'hôte ; les positions des annonces sont décalées de ~150 m par Airbnb ; le taux d'avis varie selon les segments. Nos chiffres sont des ordres de grandeur robustes à l'échelle d'un quartier, pas une garantie pour un bien précis. La méthode complète et ses paramètres sont publiés dans le dépôt du projet.