D'où viennent nos chiffres, et comment on les calcule

Les jeux de données

Les sources publiques autorisent la réutilisation commerciale à condition de citer l'origine, ce que fait la section Attribution ci-dessus ; les revenus d'hôtes sont confiés avec leur consentement. Aucune donnée n'est obtenue par extraction automatisée du site d'Airbnb.

Les règles de calcul

Dans l'ordre où elles s'appliquent. Les paramètres sont des constantes nommées dans le code (estimation/params.py, estimation/reliability.py, ingest/sources/dvf.py) ; la version longue, avec le raisonnement, est dans la méthodologie.

1. 1.Score de fiabilité (et seuil de 80 %)

   Chaque chiffre porte un score : la probabilité que la vraie valeur soit dans une bande autour du chiffre affiché (± 15 % pour un prix par nuit, ± 20 % pour l'occupation, ± 25 % pour un revenu, ± 15 % pour un prix au m², ± 5 % pour des nuitées). Il combine trois incertitudes : la taille et la dispersion de l'échantillon (plus il y a d'annonces ou de ventes comparables, plus elle est faible), l'erreur propre à la méthode (une occupation reconstituée à partir des avis est plus incertaine qu'un prix de vente réel) et l'ancienneté des données. Aucun chiffre sous 80 % n'est affiché : on remonte d'abord à une maille plus large (quartier → ville, commune → intercommunalité → département), et si rien n'atteint 80 %, on affiche « — ». Tant que nous n'avons pas assez de revenus réels d'hôtes pour la mesurer, l'erreur de méthode est une valeur a priori, prudente ; dès 20 contributions rapprochées, elle est remplacée par l'erreur réellement mesurée, et le biais éventuel est corrigé.

   Paramètres : Score de fiabilité (et seuil de 80 %)

   Paramètre	Valeur
   Seuil d'affichage	80 %
   Erreur a priori : prix affiché vs prix payé	± 8 %
   Erreur a priori : occupation par les avis	± 15 %
   Erreur : prix de vente DVF	± 3 %
   Erreur : revenus déclarés par les hôtes	± 3 %
   Ancienneté	0,4 % par mois
   Calibration	à partir de 20 contributions rapprochées

2. 2.Annonce active

   Une annonce est active si elle a reçu au moins un avis dans les 12 derniers mois, ou si son dernier avis date de moins d'un an et qu'elle est ouverte à la réservation. Toutes les médianes sont calculées sur les annonces actives : compter les annonces dormantes tirerait les chiffres vers le bas.

   Paramètres : Annonce active

   Paramètre	Valeur
   Ancienneté maximale du dernier avis	365 jours

   Source : Inside Airbnb

3. 3.Occupation et revenu estimés

   Airbnb ne publie pas les réservations. Nous les reconstituons à partir des avis : réservations sur 12 mois = avis sur 12 mois ÷ taux d'avis. Chaque réservation compte pour une durée de séjour égale au minimum de nuits de l'annonce, borné entre une durée moyenne et un plafond. Occupation = nuits estimées ÷ 365, plafonnée. Revenu annuel brut = occupation × prix par nuit × 365. Sur Paris, ces réglages reproduisent les estimations publiées par Inside Airbnb (médiane 94 nuits, 19 760 € par an).

   Paramètres : Occupation et revenu estimés

   Paramètre	Valeur
   Taux d'avis (part des séjours qui laissent un avis)	50 %
   Durée de séjour	clamp(minimum de nuits, 5,2, 30) nuits
   Plafond d'occupation	70 % (255 nuits / an)
   Prix par nuit retenu	prix affiché, borné entre 10 et 5 000 €

   Source : Inside Airbnb

4. 4.Agrégats par quartier

   Pour chaque quartier, type de logement et nombre de chambres, nous calculons les quartiles (p25, médiane, p75) du prix par nuit, de l'occupation et du revenu, ainsi que la part de logements entiers et la part d'annonces gérées par des hôtes multi-annonces. Un agrégat n'est calculé qu'à partir d'un effectif minimal, et n'est affiché que si sa fiabilité atteint 80 %.

   Paramètres : Agrégats par quartier

   Paramètre	Valeur
   Effectif minimal	5 annonces actives
   Classes de chambres	0, 1, 2, 3, 4+, non renseigné
   Affichage	fiabilité ≥ 80 %

   Source : Inside Airbnb

5. 5.Estimation à l'adresse

   Nous sélectionnons les annonces actives de même type et de même nombre de chambres dans un rayon autour de l'adresse ; s'il y en a trop peu, la tolérance sur les chambres s'élargit. Le résultat est la médiane et les quartiles des comparables, jamais un chiffre unique, avec son score de fiabilité : sous 80 %, le chiffre est masqué et il faut élargir le rayon.

   Paramètres : Estimation à l'adresse

   Paramètre	Valeur
   Rayon	au choix : 1, 5, 50, 100 km ou 100 km et plus (300 km)
   Ville retenue	celle de l'annonce couverte la plus proche, dans le rayon
   Comparables retenus	les 8 à 50 plus proches, jusqu'à 300 si besoin pour atteindre 80 %, sinon chiffre de la ville
   Tolérance chambres	± 1
   Mise en garde	affichée si les comparables sont en médiane à plus de 5 km

   Source : Inside Airbnb

6. 6.Nuitées réservées par département

   Nous chargeons les séries annuelles par département (NUTS 3) et mensuelles par ancienne région (NUTS 2), résidence TOTAL / DOM / FOR. L'évolution affichée compare la dernière année publiée à la précédente ; la part étrangère est FOR ÷ TOTAL ; les nuitées par habitant divisent par la population municipale des communes du département. Les codes NUTS sont rapprochés des départements par leur libellé.

   Paramètres : Nuitées réservées par département

   Paramètre	Valeur
   Jeux	tour_ce_oan3 (annuel), tour_ce_omn12 (mensuel)
   Unité	nuitées (personnes × nuits)

   Source : Nuitées réservées via les plateformes (Eurostat)

7. 7.Part des plateformes et durée des séjours

   Part des plateformes (approximation) = nuitées réservées via les plateformes ÷ (ces nuitées + nuitées dans les hôtels, campings et autres hébergements de courte durée), pour la dernière année publiée par les deux séries dans le département. Durée moyenne d'un séjour = nuitées ÷ séjours réservés via les plateformes, par mois et par région. Ce sont des rapports de comptages officiels : leur score de fiabilité combine l'erreur des deux comptages, mais ne mesure pas l'écart de champ entre les deux séries, d'où la mention « approximation ».

   Paramètres : Part des plateformes et durée des séjours

   Paramètre	Valeur
   Hébergements marchands	NACE I55.1 à I55.3 (hôtels, hébergements de courte durée, campings)
   Jeux	tour_occ_nin3 (annuel), tour_occ_nin2m (mensuel), tour_ce_omn12 (séjours)

   Source : Fréquentation des hébergements touristiques (Eurostat)

8. 8.Prix au m² par commune

   Nous ne gardons que les ventes (nature « Vente ») portant sur un seul logement, appartement ou maison : les mutations comprenant plusieurs logements ou un local commercial sont écartées, les dépendances (cave, garage) vendues avec le logement sont tolérées. Prix au m² = prix ÷ surface réelle bâtie. Par commune, intercommunalité et département, et par type de bien, nous calculons les quartiles sur une fenêtre glissante, à partir d'un effectif minimal. Une commune affiche son propre prix s'il atteint 80 % de fiabilité ; sinon celui de son intercommunalité, sinon celui de son département, en le signalant. À Paris, Lyon et Marseille, DVF code à l'arrondissement mais les contours publics s'arrêtent à la commune : le prix y est donc publié pour la ville entière.

   Paramètres : Prix au m² par commune

   Paramètre	Valeur
   Surface	9 à 400 m²
   Prix	15 000 à 5 000 000 €
   Prix au m²	500 à 30 000 €
   Fenêtre	24 mois glissants à partir de la dernière vente chargée
   Effectif minimal	8 ventes

   Source : Demandes de valeurs foncières géolocalisées (DVF)

9. 9.Rendement brut

   Quand les deux existent pour un lieu, rendement brut = revenu annuel estimé (Inside Airbnb) ÷ (prix médian au m² × surface). C'est un rendement brut, avant charges, vacance, gestion et impôts : la grille complète est dans le guide rentabilité.

   Source : Demandes de valeurs foncières géolocalisées (DVF)

10. 10.Points sur la carte

    La carte affiche un échantillon d'annonces actives par ville (tiré au hasard, mais le même à chaque chargement), sans identifiant, avec uniquement le prix affiché par nuit (une estimation de revenu pour une seule annonce n'atteint jamais 80 % de fiabilité : les revenus ne sont publiés qu'agrégés). Les positions sont celles publiées par Inside Airbnb, elles-mêmes décalées d'environ 150 m par Airbnb, puis arrondies à 4 décimales (~10 m). Aucune annonce individuelle n'est identifiable.

    Paramètres : Points sur la carte

    Paramètre	Valeur
    Échantillon	1 500 annonces par ville au maximum (choix stable d'un chargement à l'autre)

    Source : Inside Airbnb

11. 11.Revenus déclarés par les hôtes

    Un hôte au compte confirmé par e-mail envoie l'export d'une annonce (CSV ou Excel) : historique des transactions ou réservations Airbnb, historique des paiements Abritel / Vrbo ou réservations Booking.com, reconnus à leurs colonnes. Nous gardons les réservations honorées (annulations et non-présentations écartées), dédoublonnées, et répartissons nuits et revenus (hors frais de ménage, lus dans le fichier ou déclarés par l'hôte) par mois de séjour, puis calculons les 12 derniers mois. Revenu retenu : prix du séjour avant commission de la plateforme quand le fichier le donne (revenus bruts Airbnb, tarif Booking.com, montant imposable ou versement + commission Abritel / Vrbo), sinon versement net ; seuls les premiers entrent dans les prix et revenus publiés. Contrôles automatiques : au moins 12 mois de données et 15 réservations sur ces 12 mois, une seule annonce et une seule devise, nombre de nuits cohérent avec les dates, pas de séjours qui se chevauchent, prix par nuit plausible, fichier et annonce jamais envoyés. Pour un export Airbnb dont l'annonce figure dans les données Inside Airbnb, nous vérifions que la commune, le type de logement et le prix concordent ; un écart est signalé à la vérification humaine. Chaque contribution qui passe ces contrôles est ensuite vérifiée par une personne sous 24 heures avant d'être retenue. Les exports Abritel / Vrbo et Booking.com ne peuvent pas être recoupés : ils servent aux revenus observés par commune, pas à la calibration. Un mois Pro est offert une seule fois par compte.

    Paramètres : Revenus déclarés par les hôtes

    Paramètre	Valeur
    Fichier	CSV, .xlsx ou .xls ; 2 Mo et 20 000 lignes au plus
    Données minimales	12 mois, 15 réservations sur ces 12 mois, 3 mois avec séjours
    Cohérence nuits / dates	≥ 95 % des séjours
    Séjours qui se chevauchent	≤ 2 %
    Prix déclaré / prix affiché	entre 0,4 et 2,5
    Publication	≥ 5 contributions et fiabilité ≥ 80 %

    Source : Revenus déclarés par les hôtes

12. 12.Hors de France : chiffres officiels et comptages

    Hors de France, quand Airbnb n'est pas couvert, nous ne faisons aucune estimation : nous publions les statistiques officielles telles quelles, à la maille la plus fine publiée (région, province, ville), sans score. Les tableaux publiés par région statistique (régions européennes NUTS, provinces, villes) sont rattachés à nos zones par leur nom ou leur code ; quand une zone réunit plusieurs régions publiées séparément (les îles d'une province espagnole), nous en faisons la somme et l'indiquons comme un calcul, jamais comme une valeur publiée. Exception : quand l'office statistique signale qu'une estimation d'enquête a une erreur relative de 25 % ou plus, la probabilité qu'elle soit juste à ± 20 % tombe sous 60 % ; nous l'affichons « — », comme tout chiffre sous notre seuil de 80 %. Les points d'intérêt de la carte collaborative et de Wikidata sont comptés dans chaque zone (un point juste hors d'un contour simplifié, sur une plage par exemple, est rattaché à la zone la plus proche à moins de 2 km). Les normales climatiques sont prises au centre de la zone.

    Paramètres : Hors de France : chiffres officiels et comptages

    Paramètre	Valeur
    Valeurs masquées	erreur relative publiée ≥ 25 %
    Rattrapage d'un point hors contour	2 km (0,02°)
    Rattachement d'une zone à son parent	contour qui contient son centre, sinon le plus proche à moins de 10 km
    Années officielles chargées	10 dernières
    Normales climatiques	2001–2020, maille ~50 km

    Source : Logement et population aux États-Unis (recensement, ACS 5 ans)

13. 13.Conversion des devises

    Inside Airbnb publie les prix en devise locale. Nous les convertissons en euros au taux de référence de la BCE du jour du relevé (ou du dernier jour ouvré précédent) avant tout calcul, pour que les seuils et les comparaisons soient les mêmes partout. Pour les seules devises que la BCE ne publie pas, le taux vient de currency-api (domaine public), contrôlé par son taux du dollar comparé à celui de la BCE.

    Paramètres : Conversion des devises

    Paramètre	Valeur
    Devises hors BCE (currency-api)	KES, CLP, TWD, ARS, COP
    Parité fixe	2 BZD = 1 USD
    Écart toléré sur le dollar	2 %

    Source : Taux de change de référence de l'euro

14. 14.Évolution par trimestre

    Les dumps précédents d'une ville (en général les quatre trimestres des douze derniers mois) sont chargés sans calendrier ni avis : l'occupation et le revenu ne dépendent que du fichier des annonces (avis sur 12 mois, minimum de nuits, prix affiché). Chaque point de la courbe est la médiane de la ville à la date du dump, affichée seulement si sa fiabilité, évaluée à cette date, atteint 80 %. Tous les autres chiffres du site viennent du dernier dump.

    Paramètres : Évolution par trimestre

    Paramètre	Valeur
    Dumps par ville	tous ceux listés par Inside Airbnb
    Affichage	au moins 2 dumps ; fiabilité ≥ 80 % par point

    Source : Inside Airbnb