Prix par nuit Airbnb : comment fixer son tarif à partir du marché

Le point de départ est le prix par nuit médian des annonces actives de votre quartier, pour votre type de logement (entier ou chambre) et votre nombre de chambres. Il figure sur chaque page ville, avec la fourchette entre premier et troisième quartile : la moitié des annonces comparables se situent dans cet intervalle.

Pour une adresse précise, l'estimation calcule cette fourchette sur les annonces comparables les plus proches. C'est plus juste qu'une médiane de quartier, surtout dans les grandes zones.

Placez-vous ensuite dans la fourchette selon ce que votre logement a de plus ou de moins que ses voisins :

• Vers le haut : extérieur, climatisation, vue, rénovation récente, emplacement très central, excellentes notes.
• Vers le bas : pas d'ascenseur en étage élevé, rue bruyante, pas d'avis, couchages d'appoint.

Une nouvelle annonce sans avis a intérêt à démarrer un peu sous la médiane, ou à utiliser la promotion de lancement d'Airbnb (20 % sur les trois premières réservations), puis à remonter une fois les premiers avis obtenus.

La demande varie fortement d'un mois à l'autre ; la courbe de saisonnalité de votre ville est sur la page ville. Montez en haute saison, descendez en basse saison, et prévoyez une majoration le week-end si votre ville attire des courts séjours touristiques. Les salons, concerts et événements sportifs justifient des prix ponctuels plus élevés, à fixer tôt.

La tarification intelligente d'Airbnb fait ces ajustements automatiquement à partir d'une centaine de facteurs, dans la fourchette minimum–maximum que vous fixez ; vos réductions à la semaine, au mois ou selon la durée restent prioritaires (centre d'aide, article 1168).

Quel que soit l'outil, fixez un prix minimum en dessous duquel une nuit vous coûte de l'argent. Pour le calculer : ajoutez vos charges fixes annuelles (crédit ou loyer, charges, assurance, énergie, internet, taxe foncière), divisez-les par le nombre de nuits que vous comptez louer, puis ajoutez le coût du ménage et du linge divisé par la durée moyenne d'un séjour.

Ce plancher n'est pas un prix de vente : c'est la limite basse de la tarification automatique et des offres de dernière minute.

Le prix affiché dans les résultats n'est qu'une partie de ce que paie le voyageur. Des frais de ménage élevés pénalisent les courts séjours ; une durée minimale longue réduit le nombre de ménages mais aussi le nombre de recherches où vous apparaissez. Testez une modification à la fois, sur plusieurs semaines.

Les réductions à la semaine ou au mois remplissent les creux. Rappelez-vous qu'une seule offre s'applique par réservation (article 3421).

Comparez chaque mois votre prix moyen réalisé et votre taux d'occupation aux médianes de votre quartier. Si vous êtes au-dessus en prix et en dessous en occupation, baissez ; si vous êtes au-dessus en occupation et en dessous en prix, montez. Le guide du taux d'occupation explique comment lire ces médianes, et le guide pour augmenter ses réservations traite les autres leviers.