Calculer la rentabilité d'un Airbnb : méthode, charges et exemple chiffré

Le rendement brut divise le revenu annuel par le prix d'achat. Il sert à comparer des villes entre elles, pas à décider. Le rendement net retire les charges d'exploitation et rapporte le résultat au coût total (prix + frais de notaire + travaux + ameublement). Le net-net retire en plus la fiscalité. Enfin le cash-flow compare, mois par mois, ce qui entre et ce qui sort en incluant le crédit : c'est lui qui décide si le projet est vivable.

Prenez le revenu du quartier pour le même type de bien (filtre type et chambres sur la page ville) ou l'estimation à l'adresse. Les deux donnent une médiane et des quartiles. Utilisez la médiane pour le scénario central et le premier quartile (p25) pour le scénario prudent, celui que la banque et vous-même devez regarder en premier. Rappel : ces revenus sont bruts, hors frais de ménage facturés au voyageur, avant commission.

• Commission de la plateforme : environ 3 % côté hôte (ou ~15 % en tarification hôte unique).
• Ménage et linge : 30 à 80 € par rotation selon la surface ; en partie refacturés au voyageur via les frais de ménage.
• Consommables : produits d'accueil, café, papier : 2 à 4 € par nuit.
• Énergie et internet : 80 à 200 € par mois, plus élevés qu'en location classique (climatisation, chauffage entre deux séjours).
• Assurance : contrat propriétaire non occupant avec extension location saisonnière.
• Taxe foncière, charges de copropriété, CFE.
• Conciergerie le cas échéant : 15 à 25 % des revenus.
• Outils : channel manager, tarification dynamique, serrure connectée : 20 à 60 € par mois.
• Entretien et renouvellement : provisionnez 5 % des revenus (literie, électroménager, petites réparations).
• Vacance : les mois creux sont déjà dans le taux d'occupation, mais prévoyez les semaines de travaux ou de blocage.

Hypothèses prudentes à partir de nos données de juin 2026 pour un T2 (une chambre, logement entier) : revenu brut au premier quartile de l'arrondissement retenu, soit 11 000 € (la médiane parisienne des T2 actifs est autour de 9 600 € toutes annonces confondues, plus haute dans le centre). Prix d'achat 350 000 €, frais de notaire 26 000 €, ameublement 12 000 € : coût total 388 000 €.

Soit un rendement net d'environ 1,2 % : à ce prix d'achat, un T2 parisien loué au premier quartile n'est pas un investissement de rendement. Au troisième quartile (autour de 34 000 € brut dans les arrondissements centraux), le même calcul donne près de 7 %. Tout l'enjeu est donc de savoir où votre bien se situera dans la distribution, ce que les comparables les plus proches indiquent mieux qu'une moyenne de ville.

1. Prendre la médiane plutôt que le premier quartile pour le scénario de base.
2. Oublier que les revenus estimés à partir des annonces Airbnb sont hors frais de ménage : ne les ajoutez pas deux fois, mais n'oubliez pas le coût du ménage.
3. Négliger la fiscalité : selon le régime, l'impôt et les cotisations sociales peuvent représenter 20 à 40 % du résultat. Voir le guide fiscalité.
4. Ignorer le risque réglementaire : si la commune restreint la courte durée, votre scénario de repli est la location classique, souvent 30 à 50 % moins rémunératrice.
5. Compter votre temps à zéro. Une gestion directe représente 3 à 6 heures par semaine pour un bien actif.