Fiscalité Airbnb : micro-BIC, régime réel et LMNP après la réforme de 2025

Les revenus de location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En micro-BIC, vous déclarez les recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire. Pour les revenus perçus depuis 2025 :

• Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles.
• Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles) et chambres d'hôtes : abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 €.

Au-delà des plafonds, ou sur option, vous passez au régime réel. Avant la réforme, le non-classé bénéficiait de 50 % jusqu'à 77 700 € : la baisse est significative, et le classement de votre logement, une formalité peu coûteuse, devient très rentable fiscalement.

Au réel, vous déduisez les charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, ménage, conciergerie, taxe foncière, travaux, mobilier) et vous amortissez le bien et le mobilier, ce qui aboutit fréquemment à un résultat imposable nul pendant plusieurs années. C'est le régime le plus favorable dès que les charges dépassent l'abattement, c'est-à-dire pour la plupart des biens financés à crédit. Il impose une comptabilité (liasse 2031) : comptez 300 à 800 € par an d'expert-comptable, partiellement compensés par une réduction d'impôt si vous adhérez à un centre de gestion agréé.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique si vos recettes meublées restent inférieures à 23 000 € ou à vos autres revenus d'activité. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (sauf exceptions, notamment résidences services). L'avantage de l'amortissement reste réel pendant la détention, mais il est en partie « rendu » à la sortie ; le calcul d'un projet doit désormais intégrer la durée de détention prévue.

Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles en meublé de tourisme, vous relevez du régime social des indépendants (ou, sur option, du régime général) et payez des cotisations sociales sur le bénéfice, en plus de l'impôt. En dessous, vos revenus supportent les prélèvements sociaux à 17,2 %. Ce seuil structure beaucoup de stratégies : un bien qui rapporte 22 000 € et un bien qui en rapporte 25 000 € n'ont pas du tout la même fiscalité.

La location meublée est en principe exonérée de TVA, sauf si vous fournissez au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier pendant le séjour, linge, réception). La CFE est due pour un meublé de tourisme, avec une cotisation minimale variable selon la commune. La taxe de séjour est collectée par la plateforme et n'est pas un revenu.