Réglementation de la location courte durée en France : 120 jours, enregistrement, loi de 2024

Vous pouvez louer votre résidence principale (celle que vous occupez au moins huit mois par an) en meublé de tourisme jusqu'à 120 nuits par année civile. Depuis la loi du 19 novembre 2024, la commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 nuits par délibération ; Paris l'a fait. Les plateformes bloquent automatiquement le calendrier au-delà du plafond communal. Le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 € par logement.

Les communes qui l'ont instauré exigent une déclaration préalable avec attribution d'un numéro d'enregistrement, à afficher sur chaque annonce. La loi de 2024 généralise cette déclaration à toutes les communes via un téléservice national, avec une mise en œuvre échelonnée jusqu'en mai 2026, en cohérence avec le règlement européen sur la collecte des données de location courte durée. En pratique : en 2026, considérez que l'enregistrement est requis partout, et vérifiez le portail de votre commune.

Louer en courte durée un logement qui n'est pas votre résidence principale est, dans les communes de plus de 200 000 habitants, la petite couronne parisienne et toute commune qui a adopté le dispositif, un changement d'usage soumis à autorisation préalable. La commune peut exiger une compensation (transformer en logement une surface équivalente, parfois double dans certains arrondissements de Paris), limiter les autorisations dans le temps, ou fixer des quotas par quartier, possibilité ouverte par la loi de 2024. Sans autorisation, l'amende civile peut atteindre 50 000 € par logement, plus une astreinte.

Concrètement, dans Paris intra-muros, transformer un appartement en meublé de tourisme à l'année est devenu très difficile pour un particulier. Les stratégies viables sont la résidence principale (90 jours), les biens déjà autorisés, ou les communes voisines et les autres métropoles aux règles plus souples. Comparez les marchés sur la page villes.

DPE : la loi de 2024 aligne progressivement les meublés de tourisme sur les exigences de décence énergétique des locations classiques. Dans les communes ayant instauré le changement d'usage, un logement nouvellement mis en location touristique doit présenter un DPE d'au moins E (F et G exclus), et tous les meublés de tourisme devront atteindre au moins D au 1er janvier 2034. Vérifiez le calendrier exact pour votre commune, les modalités transitoires diffèrent.

Copropriété : le règlement peut interdire la location meublée touristique (clause d'habitation bourgeoise exclusive). Depuis 2024, l'assemblée générale peut voter cette interdiction à la majorité des deux tiers lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale, et tout copropriétaire qui loue en meublé de tourisme doit en informer le syndic.

Urbanisme : les communes peuvent, dans leur PLU, réserver certaines zones à la résidence principale pour les constructions neuves. Une nouveauté de la loi de 2024 encore peu déployée, mais à surveiller.

• Taxe de séjour : collectée et reversée par Airbnb dans la grande majorité des communes ; vérifiez pour les réservations hors plateforme.
• Classement en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles) : facultatif, mais il conditionne un abattement fiscal plus favorable. Voir le guide fiscalité.
• Déclaration des revenus : les plateformes transmettent chaque année vos revenus à l'administration fiscale.
• Sécurité : détecteur de fumée, diagnostic électrique en règle, assurance adaptée.
• Locataire : si vous êtes locataire, l'accord écrit du propriétaire est obligatoire et la sous-location ne peut excéder votre propre loyer.