Airbnb ou location longue durée : lequel rapporte vraiment le plus ?

La question revient dans toutes les discussions d'investisseurs, et la réponse honnête est : ça dépend, mais pas de ce qu'on croit. Le revenu brut est rarement le facteur décisif. Ce qui tranche, c'est le régime fiscal, le temps que vous pouvez y consacrer et ce que la mairie vous autorise à faire. Voici comment comparer proprement.

Le brut : la courte durée gagne largement

À Paris, une annonce active affiche un revenu annuel brut médian de 19 760 € d'après nos données (prix médian 202 € la nuit, occupation médiane 26 %). Un logement entier fait mieux que cette médiane, qui inclut les chambres privées. Détail dans notre article sur les revenus par arrondissement.

En location classique, le même T2 de 40 m² dans un arrondissement central se loue, avec l'encadrement des loyers, autour de 1 300 à 1 500 € par mois selon le secteur et la date de construction, soit 15 600 à 18 000 € par an.

Sur le brut, la courte durée l'emporte donc, et l'écart est bien plus grand pour les logements entiers bien placés. C'est ce chiffre que les vendeurs de formation mettent en avant. Il est juste. Il est aussi incomplet.

Ce qui disparaît entre le brut et le net

Les frais de ménage et de linge. En courte durée, chaque départ coûte 40 à 80 € de ménage à Paris, plus le linge. À 60 séjours par an, cela représente 3 000 à 5 000 €. Une partie est refacturée au voyageur via les frais de ménage, mais un prix de ménage élevé fait baisser le taux de conversion de l'annonce ; en pratique, l'hôte en absorbe une part.

Les consommables et l'usure. Café, papier toilette, produits d'entretien, ampoules, petit électroménager à remplacer tous les deux ans : comptez 5 à 8 % du chiffre d'affaires. Un logement en courte durée subit aussi une usure bien plus rapide (peinture, literie, sols).

Les charges. En longue durée, le locataire paie l'électricité, internet, et une partie des charges de copropriété (charges récupérables). En courte durée, tout est pour vous : électricité, box internet, eau, assurance spécifique, abonnement à un outil de gestion. Facilement 2 000 à 3 000 € par an pour un T2.

La vacance. Le taux d'occupation médian de 26 % signifie que le logement est vide la majorité des nuits. C'est déjà intégré dans le revenu brut ci-dessus, mais c'est un point que la longue durée ignore presque : un bon appartement parisien se reloue en quelques jours, la vacance y est proche de zéro.

Le temps. Messages, arrivées, départs, gestion des imprévus (clé perdue, chauffe-eau, voisin mécontent) : comptez 3 à 6 heures par semaine pour un logement en gestion directe. Si vous déléguez à une conciergerie, elle prend 15 à 25 % du chiffre d'affaires hors ménage ; le calcul est détaillé dans notre guide conciergerie.

La fiscalité. C'est le poste qui change tout depuis 2025. Un meublé de tourisme non classé au micro-BIC ne bénéficie plus que de 30 % d'abattement, avec un plafond de 15 000 € de recettes ; au-delà, régime réel obligatoire. Un meublé classé conserve 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 €. En longue durée meublée (bail d'un an), l'abattement reste de 50 %. Le régime réel, avec amortissement du bien, reste souvent le plus avantageux dans les deux cas, mais demande un expert-comptable (800 à 1 200 € par an). Voir le guide fiscalité et LMNP.

Exemple chiffré : un T2 parisien

Prenons un logement entier de 40 m² dans un arrondissement central, acheté 420 000 € frais inclus, et deux scénarios réalistes. Les chiffres sont des ordres de grandeur, pas des valeurs de nos données ; ajustez-les avec l'estimateur pour votre adresse.

Sans conciergerie, la courte durée monte à 22 800 € avant impôt, soit 5,4 %, mais au prix d'environ 250 heures de travail par an. Rapporté à l'heure, le supplément par rapport à la longue durée (10 000 €) vaut environ 40 € de l'heure. C'est un vrai job d'appoint, pas un revenu passif.

Après impôt, l'écart se resserre encore si vous êtes au micro-BIC non classé (30 % d'abattement en courte durée contre 50 % en longue durée meublée). Au régime réel, les deux se rapprochent car l'amortissement gomme une grande partie du résultat imposable des deux côtés.

Les cas où la longue durée gagne

• Vous n'avez pas le droit de louer en courte durée. Résidence secondaire à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice ou dans la plupart des grandes villes : sans autorisation de changement d'usage, la question ne se pose pas. Le guide réglementation liste les règles.
• Le bien est loin de chez vous et vous ne voulez pas de conciergerie.
• Le quartier a une demande de courte durée faible : dans une ville moyenne sans tourisme ni déplacements professionnels, l'occupation peut tomber sous 30 % et le brut ne compense plus les frais. Regardez la médiane du quartier sur nos pages villes avant de décider.
• Vous voulez un revenu stable et financer un crédit : les banques retiennent en général 70 % d'un loyer longue durée dans le calcul d'endettement, et souvent rien d'un revenu Airbnb prévisionnel.

Les cas où la courte durée gagne

• Logement entier bien placé, dans une ville touristique ou d'affaires, avec une occupation médiane de quartier au-dessus de 45 %.
• Vous habitez à proximité et pouvez gérer vous-même, ou vous êtes prêt à payer une conciergerie en gardant une marge suffisante.
• Vous voulez conserver l'usage du bien quelques semaines par an, ce qu'un bail de longue durée interdit.
• Le bien est classé (meublé de tourisme 1 à 5 étoiles), ce qui restaure un abattement de 50 %.

Comment trancher pour votre bien

1. Vérifiez ce que la commune autorise : résidence principale (120 jours, ou 90 dans certaines villes) ou secondaire (changement d'usage).
2. Demandez une estimation à l'adresse : revenu médian et fourchette des comparables à moins de 800 m.
3. Retirez les postes ci-dessus avec vos propres hypothèses ; notre guide rentabilité fournit la grille de calcul.
4. Comparez au loyer longue durée du secteur (annonces en ligne, observatoire des loyers).
5. Regardez le résultat net d'impôt, pas le brut, et valorisez votre temps.

Si l'écart net est inférieur à 3 000 € par an, la longue durée est presque toujours le meilleur choix : moins de risque réglementaire, moins de travail, financement plus facile. Au-delà, la courte durée mérite d'être étudiée sérieusement, en gardant à l'esprit que la réglementation se durcit chaque année dans les grandes villes.