Comment estimer le revenu Airbnb d'un appartement avant d'acheter

Acheter pour louer en courte durée, c'est parier sur un revenu que personne ne vous garantit. L'agent immobilier avance un chiffre, le vendeur un autre, le simulateur d'un site de conciergerie un troisième, souvent le plus élevé. Voici comment construire vous-même une estimation défendable, en moins d'une heure, à partir de données ouvertes.

Étape 1 : partir des comparables, pas des moyennes

Une moyenne de ville ne vous apprend rien : à Paris, le revenu médian d'une annonce active est de 19 760 € par an, mais l'écart entre un studio au fond d'une cour du 19ᵉ et un deux-pièces avec vue dans le 6ᵉ est du simple au triple. Il faut descendre à l'échelle du quartier, et mieux, à celle des annonces situées à quelques centaines de mètres.

Un comparable utile partage avec votre bien :

• le type de logement (logement entier, pas une chambre privée) ;
• le nombre de chambres (un studio et un T3 n'ont ni le même prix ni la même clientèle) ;
• la localisation, dans un rayon de 500 à 800 m ;
• le statut actif : au moins un avis dans les douze derniers mois. Les annonces dormantes sont nombreuses et tirent tout vers le bas.

Notre estimateur fait exactement cela : il prend les annonces actives comparables à moins de 800 m de l'adresse et renvoie la médiane et les quartiles du prix par nuit, de l'occupation et du revenu. Vous pouvez le refaire à la main sur Airbnb en filtrant la carte, mais vous n'aurez ni l'occupation, ni les annonces qui ne sont pas disponibles aux dates cherchées.

Étape 2 : un prix par nuit réaliste

Le prix affiché par les comparables est un plafond, pas une moyenne. Les hôtes affichent leur tarif de haute saison et laissent des réductions s'appliquer (semaine, mois, dernière minute) ; le prix réellement encaissé est en général 10 à 20 % sous le prix affiché.

Prenez la médiane des comparables, pas la moyenne (quelques annonces de luxe la faussent), et retirez 10 % si vous débutez : sans avis, une annonce se vend moins cher les premiers mois.

À Paris, la médiane est de 202 € la nuit tous types confondus. Regardez la fourchette p25–p75 sur la page de la ville plutôt qu'un chiffre unique.

Étape 3 : un taux d'occupation qu'on peut défendre

C'est l'hypothèse la plus sensible et la plus souvent gonflée. Trois repères :

• L'occupation médiane du quartier dans nos données (26 % à Paris, tous types confondus). Elle est reconstituée à partir des avis avec la méthode publiée, calibrée sur les estimations d'Inside Airbnb.
• Le plafond réglementaire : 120 jours par an pour une résidence principale (33 %), et jusqu'à 90 jours (25 %) dans les communes qui ont abaissé le seuil. Une occupation prévisionnelle de 60 % sur une résidence principale n'est pas une hypothèse, c'est une infraction.
• Le temps de montée en charge : les six premiers mois d'une annonce sans avis tournent en général 20 à 30 points sous le régime de croisière.

Une hypothèse prudente : l'occupation médiane du quartier pour l'année 1, le troisième quartile au mieux à partir de l'année 2, sans jamais dépasser le plafond légal.

Étape 4 : intégrer la saisonnalité

Un revenu annuel cache des mois à 90 % et des mois à 10 %. Cela compte pour deux raisons : la trésorerie (un crédit se rembourse aussi en janvier) et le plafond de jours, qu'il faut répartir sur les périodes où le prix est le plus haut.

La courbe des avis par mois sur nos pages villes donne la forme de la saison : plate à Paris, très marquée sur la côte ou en montagne. Dans une station balnéaire, 70 % du revenu peut se faire entre juin et septembre ; si votre plafond est de 120 jours, ce sont ces 120 jours-là qu'il faut vendre.

Étape 5 : construire la fourchette

Ne produisez jamais un chiffre unique. Trois scénarios :

Les montants sont illustratifs ; l'estimateur les calcule pour votre adresse. Le scénario bas est celui qui doit passer votre plan de financement. Si votre projet ne tient qu'avec le scénario haut, il ne tient pas.

Étape 6 : passer au net

Du brut, retirez dans l'ordre : ménage et linge nets de refacturation, consommables et usure (5 à 8 %), charges non récupérables, électricité et internet, assurance, gestion (15 à 25 % si conciergerie), taxe foncière, puis l'impôt selon votre régime (micro-BIC à 30 % d'abattement pour un meublé de tourisme non classé, 50 % s'il est classé, ou réel avec amortissement). Le guide rentabilité donne la grille complète et le guide fiscalité le détail des régimes. Pour comparer avec une location classique, voir Airbnb ou location longue durée.

Les erreurs qui coûtent cher

Croire le simulateur d'une conciergerie. Son intérêt est de vous convaincre de signer. Demandez-lui la méthode et le nombre de comparables ; si la réponse est floue, le chiffre l'est aussi.

Prendre la moyenne au lieu de la médiane. Dix annonces à 8 000 € et une à 120 000 € donnent une moyenne de 18 000 € et une médiane de 8 000 €. Devinez lequel vous ressemblera.

Oublier le plafond de jours. Le calcul le plus courant chez les particuliers : 60 % d'occupation sur une résidence principale, soit 219 nuits, quand la loi en autorise 120 (ou 90). Le revenu réel sera presque moitié moindre.

Ignorer le changement d'usage. Pour une résidence secondaire dans une grande ville, il est en pratique impossible à obtenir sans compensation. Vérifiez avant de signer le compromis, pas après. Le guide réglementation détaille ville par ville.

Ne pas regarder les annonces dormantes. Un quartier avec 40 % d'annonces sans avis depuis un an est un quartier où beaucoup de gens ont essayé et arrêté. C'est une information.

Compter sur les prix de 2022-2023. Les prix par nuit ont baissé dans plusieurs grandes villes européennes en 2024-2025 avec l'augmentation de l'offre et les restrictions ; nos données datent du dernier dump, pas d'un souvenir.

Ce que vous devriez avoir à la fin

Une page avec l'adresse, le nombre de comparables actifs retenus, une fourchette de prix par nuit, une fourchette d'occupation plafonnée par la réglementation, trois scénarios de revenu brut, et un revenu net après charges et impôt pour le scénario bas. Si ce dernier couvre votre crédit et vos charges avec une marge, vous pouvez avancer. Sinon, le bien peut rester un bon investissement en location longue durée, ce qui n'est pas une défaite.

Toutes nos statistiques sont calculées à partir des données ouvertes Inside Airbnb, sous licence CC BY 4.0, et la méthode est publiée. Ceci n'est pas un conseil en investissement : c'est une façon de poser les chiffres avant de décider.